LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO EN EL ESTADO DE ALARMA

LA CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS.

rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus “Mientras la cosa siga como era y no surja algo nuevo”

Nos encontramos en la actualidad con negocios cerrados cuyo alquiler hay que seguir pagando y sin ningún ingreso que lo sufrague. ¿Existe la posibilidad de reducir la renta de estos alquileres?

Aquí nos encontramos con una figura jurídica, compleja y prácticamente no utilizada: la cláusua rebus sic stantibus cuyos requisitos y efectos para su aplicación son los siguientes:

• Circunstancias sobrevenidas que impiden el debido cumplimiento del contrato • Imprevisibles • Extraordinarias • Ajenas al control de las partes, (no hay dolo ni culpa), y al riesgo normal e inherente propio de las relaciones contractuales. • Que suponen una alteración o ruptura de la base económica del contrato que genera una excesiva onerosidad. • Que rompen el equilibrio prestacional. • Que frustran el fin del contrato. • Restablecimiento del equilibrio de las prestaciones a través de la modulación de cláusulas contractuales. Aplazamiento, reducción, reducción temporal, o suspensión del pago de la renta o minoración de indemnización. • ¿Todo esto puede llevar a la resolución del contrato?.

La Jurisprudencia a mantenido una posición muy restrictiva a la aplicación de la "rebus". Puesto que ataca muchos de los principios de las relaciones privadas como son el Derecho de obligaciones 1091 C.C. y contratos 1.258 C.C, la máxima Pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse), la Autonomía de la voluntad (principio de riesgo y ventura), el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus) y lo máximo, el principio consagrado en nuestra Constitución: la Seguridad jurídica (art. 9 C.E.)

¿Pero qué justificación existe para su aplicación?, lo primero sería aplicar uno de sus pilares fundamentales que es la buena fe, valorando el ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento.

Y lo segundo valorar prudentemente la relación contractual y su imprevisibilidad, relacionándola con la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

¿Ante esta situación de cierre de negocios se puede aplicar la cláusua rebus sic stantibus? Consideramos que habría que analizar caso a caso, viendo el origen, y buscando el justo equilibrio entre las prestaciones de las partes, evitando o por lo menos intentando evitar la judialización de la relación contractual, acreditando por tanto una negociación para reducción de la renta, en estricta aplicación de la buena fe y si es el caso, llegando a un acuerdo extrajudicial consensuado, redactado y firmado por las partes.